CEDI - Auskunfts- und Beratungsstelle Europaverband der Selbständigen in Andorra Steueroase Andorra

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Welle der Zwangsenteignungen droht vielen Immobilieneigentümern

Entschädigungslose Massen-Enteignung: Die Ausweitung des öffentlichen Raums ohne Rücksicht auf Verluste schreitet voran

Die Verfügungsfreiheit über Privateigentum ist ein existenziell bedeutendes Menschenrecht. Die Anwendung des Bauplanungsrechts auf bereits bestehende und früher bewilligte Bebauungszonen ist besonders problematisch, da dadurch auch die zuvor vom gleichen Parlament erteilten Bebauungsgenehmigungen ungültig werden. Das hat für Betroffene teilweise gravierenden Folgen. Bereits erschlossene Baugrundstücke verlieren den Status als Bauland.

Andorra geht damit noch über den legalen Rahmen hinaus, die Enteignungen ohne Entschädigung verbietet. Gipfel der Dreistigkeit: Eigentümer, die ihr legal erworbenes Privat-Eigentum behalten möchten, müssen den Gemeinden eine Entschädigung zahlen. Das Gesetz verlangt erhebliche Sonderopfer von Haus- und Grundstückseigentümern. Die Belastungen aus Baumaßnahmen für die öffentliche Hand und die Abnötigung von Sonderzahlungen können kleine Eigentümer in den wirtschaftlichen Ruin treiben.

In dem entsprechenden Gesetz taucht der Begriff Enteignung nicht auf. Der Trick: die Enteignung wird hinter den Worten 'cessió gratuita' verborgen. Das ist besonders perfide, denn Immobilieneigentümer werden gesetzlich dazu verdonnert, einen Teil ihres Eigentums gratis an die Gemeinde zu übertragen.

Besonderheit in Andorra ist, dass sich die Straßen oft immer noch in alleinigem Eigentum der ehemaligen Bauträger und Großgrundbesitzer befinden. Die reiben sich die Hände, dass eventuell unterlassene Pflichten jetzt per Gesetz von anderen bezahlt werden.

Der entschädigungslose Entzug von Eigentum, das mit Mitteln aus Arbeit und Minderkonsum angespart wurde, hat bei Betroffenen zu einem Verlust des Vertrauens in die Institutionen des Landes geführt.


Das Bauplanungsrecht 'Llei del Sol' [1] schreibt vor, dass alle Straßen, Plätze und Wege, die sich in privater Hand befinden, öffentlich werden. Die betroffenen Eigentümer werden entschädigungslos enteignet. Ein Einzelnachweis des öffentlichen Interesses, so wie dieser sich aus der Verfassung ableitet, ist nicht mehr erforderlich. Privatstraßen oder halböffentliche Straßen sind nicht mehr zulässig.

Schlimmer trifft es die Anlieger, diese müssen darüber hinaus zusätzlich pauschal 5 bis 15 % von ihren Privatgrundstücken ebenfalls ohne Entschädigung auf die Gemeinde übertragen [2]. Die von dem Gesetz erzwungene kostenlose Abtretung von ehrlich erworbenem Eigentum ist eine Enteignung ohne Entschädigung und steht im Widerspruch zur Verfassung [3]. Damit nicht genug, die Privat-Eigentümer müssen die Flächen auf eigene Kosten nach den Vorgaben der Gemeindeverwaltung neu gestalten lassen. Das kann bedeuten, dass bestehende früher genehmigte Gebäudeteile und Einfriedungen wie erforderliche Stützmauern abgerissen werden müssen.

Zur Durchführung der von der Gemeinde geforderten Änderung der Gestaltung müssen sich die betroffenen Eigentümer und Anlieger in einer Zwangsassoziation 'Associació de promoció urbanística' zusammenschließen und die erforderlichen Aufträge an Bauunternehmer eigenhändig vergeben, so sieht es das Gesetz vor [4]. Die Kosten können je nach Lage des Objekts wegen dem steilen felsigen Gelände in Andorras Bergwelt schnell pro Einfamilienhäuschen in astronomische Höhen steigen. Die aus der Zeit des Baubooms immer noch überdimensionierte und verwöhnte andorranische Bauwirtschaft freut sich bereits. Gestützt auf Zwangsinvestitionen werden andorranische Bauunternehmen durch die selbst herbeigeführte Wirtschaftskrise geführt. Regierungschef Martí sagte, dass die Raumordnungspläne der Gemeinden eine sehr wichtige Waffe zur Durchsetzung der Maßnahmen zur Stützung der Bauwirtschaft seien [5]. Die Machtstellung [6] der mit absoluter Mehrheit Regierenden ermöglicht im Parlament die Durchsetzung jeglicher legislativer Sonderinteressen. Ein Unrechtsbewusstsein der Politiker ist nicht erkennbar.

So kommen dann Häuslebauer, Rentner und auch Passiv-Residenten in die meist unerwartete Situation, zu einem Auftraggeber für ein Bauprojekt für die öffentliche Hand zu werden, mit der Folge, dass diese die Verantwortung für die Ausführung des Bauprojekts übernehmen müssen.

Dass Assoziierung ein Recht und keine Obligation sein kann, ist allgemeiner Konsens; nicht so im Fürstentum Andorra. Die andorranische Verfassung als Mutter aller Gesetze des Landes [7] und die Universellen Menschenrechte [8] schreiben dies zwar fest, aber finden in der Praxis keine Anwendung. Beide Normen werden vom 'Llei del Sòl' vollständig missachtet. Die in Andorra gültige 'Allgemeine Erklärung der Menschenrechte' (AEMR) legt eindeutig fest: „Niemand darf gezwungen werden, einer Vereinigung anzugehören.“ Aber genau das fordert das Gesetz, nämlich die Gründung von Zwangsassoziationen.

Wer heute kein Geld hat, hat morgen auch kein Dach über dem Kopf

Für die Anlieger, die mangels finanzieller Ressourcen nicht zahlen können, müssen erst einmal die anderen Anlieger mit bezahlen. Um die Erstattung der verauslagten Kosten müssen die Anlieger sich anschließend selbst bemühen.
Bei Zahlungsunfähigkeit wird eine Zwangshypothek eingetragen oder die Liegenschaft wird gepfändet und durch Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung verwertet. Beides wird für die nachbarschaftlichen Beziehungen nicht förderlich sein. Bei einem auch nur ansatzweisen Anziehen der Zinsen beschleunigt sich die schleichende in eine galoppierende komplette Enteignung entsprechend.

Neue Immobilienkäufer sucht das Land

Wer meint, schnell noch seine Immobilie verkaufen zu können, täuscht sich. Verkaufswillige müssen bei der notariellen Beurkundung dem Notar eine entsprechende Bescheinigung der Gemeinde über den Abschluss der Bauarbeiten vorlegen oder akzeptieren, dass in der Eigentumsübertragungsurkunde ein Passus aufgenommen wird, der die Durchführung des noch durchzuführenden Bauprojekts festschreibt.

Hierbei muss sich der Käufer zur Durchführung des noch durchzuführenden Bauprojekts verpflichten. Das ist jedoch nicht ratsam, denn sollte der Markt dazu beitragen, dass sich die Einsicht in die Verfassungswidrigkeit des umstrittenen Gesetzes eines Tages auch bei den Parlamentariern durchgesetzt hat, könnten die Käufer, die der Vorgabe vertraglich zugestimmt haben, auf den Kosten sitzen bleiben.

Unter den aktuellen Rahmenbedingungen kann jeder Immobilienkauf schnell zu einer unkalkulierbaren Unkosten-Falle werden. Kaufwillige, die den Beteuerungen von Maklern Glauben schenken, könnten das Nachsehen haben. Da wird jeder Kaufwillige sofort vor diesem unkalkulierbaren Risiko zurückschrecken. Die Kosten liegen in einigen Fällen bereits weit über dem Wert der Objekte. Attraktive Rahmenbedingungen für Immobilienkäufer sehen anders aus.

Erodiertes Rechtsempfinden: Gesetz ist Gesetz

Das Gesetz ignoriert zahlreiche in der andorranischen Verfassung garantierten Grundrechte; das stört die Herrschenden nicht im geringsten. Petitionen [9] betroffener Bürger sind erfolglos geblieben.

Auch der Gesetzesentwurf zur Wiederherstellung erworbener Rechte [10] durch die Aufhebung der Retroaktivität auf Eigentümer und deren Privateigentum, die vor Inkrafttreten des 'Llei del Sòl' vom Parlament 'Consell General' als höchste Instanz genehmigt wurden, fand bei keinem der Abgeordneten Beachtung. Die offensichtliche Verletzung der andorranischen Verfassung wird billigend in Kauf genommen. Gesetz ist Gesetz.
Normenkontrollklagen und Verfassungsbeschwerden können in Andorra nicht von den betroffenen Bürgern selbst beantragt werden. Bei bereits vom Parlament verabschiedeten Gesetzen ist eine Verfassungsbeschwerde zur Überprüfung eines Gesetzes auf Konformität mit der Verfassung unzulässig [11].

Wer Geld hat, kann sich "freikaufen"

Anlieger, die keine Lust auf die Abgabe von pauschal 5 bis 15 % ihres Grundeigentums haben, können nach Zahlung einer entsprechenden Geldsumme an die Gemeinde um die Enteignung herum kommen [12]. Damit ist gleichzeitig auch nachgewiesen, dass kein notwendiges öffentliches Interesse vorliegen kann. Aber das ist der öffentlichen Hand egal, Hauptsache Geld fließt.
Wenn es nach der Verfassung eine Enteignung nur in konkreten begründeten geregelten Ausnahmefällen gibt, dann ist die logische Konsequenz, dass eine pauschale allgemeine Enteignung keinem übergeordneten Zweck zum Wohl der Allgemeinheit dient.

Offensichtliche Verletzung elementarer rechtsstaatlicher Prinzipien

Das Fundament eines jeden Rechtsstaats ist die Beachtung des Prinzips der Normenhierarchie und das Verbot der Rückwirkung von Maßnahmen, so auch in Andorra (Artikel 3.2 der Verfassung). Zuvor erteilte und bewilligte Bebauung darf deshalb nicht pauschal für ungültig erklärt werden (Bestandsschutz).

Der Zwang, legal erworbenes Privateigentum pauschal kostenlos abzutreten, ist eine kalte Enteignung und steht im krassen Widerspruch zur Eigentumsgarantie der Verfassung (Artikel 27.2), nämlich dass niemand ohne Gewährung einer gerechten Entschädigung enteignet werden darf.

Ferner ist die Gleichheit vor dem Gesetz (Artikel 6) in Gefahr, denn jede Gemeinde entscheidet nach freiem Ermessen über den Umfang der Enteignung, den Umfang der zwangsweise zu übernehmenden öffentlichen Bauarbeiten und welche Eigentümer unter das Gesetz fallen oder nicht. Das öffnet der Willkür die Tür.

Die Vereinigungsfreiheit (Artikel 17) ist ein Recht und keine Pflicht, die im Widerspruch zu jeder Art von Zwangsassoziierung steht.

Die wichtigsten durch das 'Llei del Sòl' verletzten Artikel [13] der andorranischen Verfassung und der Menschenrechte sind die Artikel 7, 17, 20.2 und 30 der 'Allgemeinen Erklärung der Menschenrechte' (AEMR) [14]. Die AEMR hat in Andorra ohne jegliche Ausnahmen Gültigkeit und ist integraler Bestandteil der andorranischen Verfassung [15].

Andorra opfert bedeutende Grundrechte den wirtschaftlichen Interessen der Bauwirtschaft. Bis vor kurzen war Eigentum noch ein unverletzliches und geheiligtes Recht, das niemandem entzogen werden kann.

Angst vor Enteignung geht um

Warnungen, dass die Maßnahmen den Immobilienmarkt ruinieren, stört die Politik offenbar wenig. Es kommen ja schließlich immer neue Ahnungslose, meist aus dem Ausland, nach. Stattdessen wird der Druck auf die Personen erhöht, die versuchen, ihre Rechte und ihr Eigenheim zu verteidigen. Andorra ist auf dem Weg zu einer grundlegenden Umgestaltung des Landes.

Wer Pech hat, der wird dazu verdonnert auf fremden Grund Kilometer lange Straßen vorbei an Bauernhöfen und nationalen Heiligtümern zu bauen. Gemeinde und Regierung zahlen grundsätzlich nichts. Da kann es schon mal für einen Eigentümer günstiger sein, den Schlüssel für sein Haus gleich bei der Regierung abzugeben und das Land zu verlassen. Andorra sollte sich für solche skrupellosen Gesetze in Grund und Boden schämen.

Nach Sant Julià und La Massana ist das beschauliche Ordino die dritte Gemeinde, die das 'Llei del Sòl' in Kürze in die Praxis umsetzen wird. Nach Einsicht in das Grundstücks-Register [16] der Gemeinde von Ordino sind derzeit 21 Straßen, 4 Plätze, 2 Promenaden und 2 Wege Privateigentum. Anlieger und Eigentümer dieser Liegenschaften sind deshalb in unterschiedlichem Umfang von dem Gesetz betroffen. Die anderen Gemeinden werden folgen.

 

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News: 23.06.2014 Andorras Bürger empören sich über Willkürgesetze
Artikel: Menschenrechte, Verfassungsbeschwerde und
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Artikel: 20 Jahre Verfassung ohne Entwicklung

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Link Tipps und Literaturempfehlungen:

Webseite der Bürgerbewegung 'Ciutadans d'Andorra molt preocupats' - 'Sehr besorgte Bürger von Andorra'

Korruptionswahrnehmungsindex (Corruption Perceptions Index, CPI)

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Version: 10.2, letzte Bearbeitung: 25. Juli 2017