CEDI - Auskunfts- und Beratungsstelle Europaverband der Selbständigen in Andorra Immobilienmarkt Andorra, Fürstentum Andorra, Steuerparadiese, Steueroasen, Fachinformationen.

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Immobilienmarkt Andorra

Fast unbemerkt von der Weltöffentlichkeit haben sich Immobilieninvestitionen in Andorra als klassische Kapitalanlage ausserordentlich gut entwickelt. Zweistellige jährliche Wertsteigerungsraten sind die Regel.
Das Principat d'Andorra, so die amtliche Landesbezeichnung, ist in der Vergangenheit vor allem als Steueroase bekannt geworden: Einkommen, Kapitalertrag und Nachlassvermögen werden nicht besteuert; das Bankgeheimnis wird vorbildlich gewahrt.
Der Zahlungs- und Kapitaltransfer unterliegt keinerlei Devisenkontrollen oder Beschränkungen anderer Art, also freie Konvertibilität in alle Währungen.
Die Haupteinnahmequelle des Landes ist der Tourismus mit ca. 10 Mio. Besuchern pro Jahr; hiervon profitieren der Handel und die Hotellerie. Andorras Staatshaushalt (veranschlagtes Etatvolumen 1988 16,2 Mrd. Pts.) finanziert sich zu 90% aus Einfuhrzöllen, die im Durchschnitt bei 9,2% liegen, zu 10% aus Gebühren für Verwaltungsdienstleistungen, Bankzinsen und dem ‹berschuss aus dem Vorjahr.

Immobilien-Hausse in Andorra
Andorras Einzigartigkeit in geographischer (attraktive Skigebiete), politischer (700 Jahre Frieden und Kontinuität) und wirtschaftlicher (günstige fiskalische Rahmenbedingungen) Hinsicht macht den Immobilienmarkt erneut attraktiv.
Nach einer etwa dreijährigen Entspannungsphase mit ausgeglichenen Märkten sind die Preise derart in Bewegung gekommen, dass zumindest ausländische Eigner von Immobilienobjekten etwaige Verkaufsabsichten vorläufig zurückstellen sollten, bis sich am Markt ein klares Preisniveau entwickelt hat; Investoren sollten nur mit äusserster Vorsicht am Markt operieren, um die Preise nicht übermässig in die Höhe zu treiben und überhöhte Konditionen zu vermeiden.
Die Tatsache, dass sich 92% der Landesfläche in Kommunalbesitz befinden und nur 8% privates Eigentum sind, erklärt, wie rar die zur Bebauung zur Verfügung stehenden Flächen sind.
Der reine Kapitalanleger fühlt sich in erster Linie dadurch angezogen, dass die Erträge aus seinen Investitionen ihm ungeschmälert zufliessen und dass die Wertsteigerungsraten auch nach Berücksichtigung der Inflationsrate durchaus noch ansehnlich sind. Nur sollten sich Investoren nicht gutgläubig und überstürzt zu Vertragsabschlüssen verführen lassen, die sich später als unvorteilhaft und überteuert herausstellen.
Andererseits erwerben Ausländer Domizile und Refugien, um hier ihren Altersruhesitz zu begründen und um Zuflucht vor überhöhten Steuern und Devisenkontrollen zu nehmen. Für die meisten Immigranten wiegt zweifellos am schwersten, dass Andorra das einzige Land des europäischen Kontinents ist, das ohne Finanzamt auskommt. Dieses Privileg der Steuerfreiheit geniessen all' diejenigen, die ihren Hauptwohnsitz in Andorra haben. Andorra hat keinerlei Steuerabkommen mit anderen Ländern unterzeichnet.

Die Nutzungsvoraussetzungen des "tax haven"
Um die Vergünstigungen steuerlicher und anderer Art, die Andorra bietet, durch natürliche Personen in Anspruch nehmen zu können, bedarf es der Wohnsitznahme und deren Legalisierung durch die Daueraufenthaltsgenehmigung. Das Aufenthaltsrecht für Ausländer ist mit dem Dekret vom 3.1.1975 modifiziert worden. Wesentliche Voraussetzung für Erteilung der Aufenthaltsgenehmigung ist der Nachweis eines bewohnbaren Domiziles. Ein Baugrundstück, das sicher eine interessante Investition darstellt, ist allerdings nicht bewohnbar und somit für eine Wohnsitznahme und Daueraufenthaltsgenehmigung ungeeignet.

Erwerbsbeschränkungen
Jeder Ausländer darf in Andorra nur ein Grundstück bis zu einer Grösse von 1000 m² oder ein bewohnbares Objekt, etwa eine Eigentumswohnung oder ein Haus, auf seinen Namen erwerben. Diese Beschränkung soll verhindern, dass Bauland von ausländischen Investoren gehortet wird. Für Andorraner und andorranische Gesellschaften bestehen keinerlei derartige Erwerbsbeschränkungen.

Chancen und Risiken beim Immobilienerwerb
Die Praxis der mehr als 80 offiziell registrierten Immobilienagenturen - eine im Verhältnis zur Bevölkerungszahl recht hohe Anzahl - läuft oftmals auf einen "de facto"-Zwischenkauf der Objekte hinaus. Dadurch verändern sich Preise nicht selten gravierend; die normale Makler-Courtage beträgt 5% und ist in der Regel vom Verkäufer zu zahlen.
Darüber hinaus makeln viele Privatpersonen. Hier ist höchste Vorsicht geboten. Da Andorra relativ klein ist, ergibt sich eine weitverbreitete und für den Anleger oft negative Interessensverquickung zwischen den beteiligten Banken, Bauträgern, Maklern und Anwälten.

Informationsmanipulation
Den Anlage-Interessenten ist zu empfehlen, vor einem Engagement die gegebenen Informationen gründlich zu überprüfen und gegebenenfalls weitere Aufklärung zu fordern. Wer hierauf verzichtet, ist im Schadensfall selbst schuld.
Auch wäre es ein nicht wieder gutzumachender Fehler, sich über die Grundlagen der andorranischen Staats- und Wirtschaftsmentalität nicht zu informieren.
Der Vollständigkeit halber sei noch angemerkt, dass die Beleihung von Immobilienobjekten in der Regel nur bis zu 50% des Objektwertes erfolgt.

Steuerflucht ins Ausland ist Profisache
Es gibt grosse Länder, in denen viel Geld verdient wird und kleine Länder, in denen man es besonders gut anlegen kann. Der 467,76 km² grosse, autonome Pyrenäen-Staat Andorra ist eine der letzten echten Steueroasen in Europa.
Ausländer (82,5% von 46986 Einwohnern) können sich in Andorra noch relativ einfach niederlassen.

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Version: 10.2, letzte Bearbeitung: 6. Juni 2017